【借地底地】【不動産取引】【遺産相続問題】【取引先トラブル・契約交渉】に特化。依頼者様の要望に向き合い、最大限有利な解決に導きます。
当事務所の方針
- 相手方との交渉窓口となり、精神的な負担を解消/軽減します。
- 今後の方針・見通しを明快に説明し、先の見えない不安を解消/軽減します。
- 依頼者様の言い分は、可能な限り法律論として構成し、主張します。
- 依頼者様が見落としているポイントを拾い上げ、最大限有利な法律論を展開します。
- 依頼者様にとって不利になりうる点を客観的に分析し、最大限カバーします。
- 関連士業（税理士、司法書士、不動産鑑定士など）と密接に連携し、法務面以外の部分でも依頼者様の利益最大化を追求します。
ご相談プロセス
①まずはお電話いただき、ご相談内容について概要をお伺いします。（相談料は発生しません）
②より詳細にご相談内容を伺う必要がある場合、当事務所にお越しいただき、ご持参いただいた資料を拝見しながら、今後の解決方針をご説明致します。（相談料として、30分5000円（税別）が発生致します。）
③いただいた資料や相談内容を踏まえて、再度判例・法令調査を実施し、今後の交渉戦略+お見積もりをご提示致します（※日弁連の報酬基準をもとに算定致します）
経歴
- 2014年3月 早稲田大学法学部卒業
- 2015年11月 予備試験合格
- 2016年9月 司法試験合格
- 2017年12月 弁護士登録
- 2018年1月 在ミャンマーにて、日本企業の海外進出支援業務に従事
- 2019年1月~ 朝日中央綜合法律事務所にて、不動産・相続トラブル案件に注力
- 2022年12月 規春第一法律事務所設立
小田 祥皓 弁護士の取り扱う分野
人物紹介
人物紹介
所属弁護士会
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- 所属弁護士会
- 大阪弁護士会
大久保 誠 弁護士の法律相談一覧
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2010年に土地付き中古戸建を購入しましたが、
数年前に近所の住民から購入した物件では「購入30年前に住民（当時中学生）が物件内で事故死」「購入3年ほど前には住民（ご老人）が物件内で孤独死」したと聞きました。
この亡くなったお二人は親子。
まわりには何代も古くから住まれている方ばかりで、
それらの家庭の子供と私の子供同士が同級生だったりもします。
また、売主は隣人でもあります。
子供に対しての被害（あたなの住んでいるところは自殺物件などと言われるなど）がないかとも心配をしております。
購入時には不動産屋ふくめ、売主からは本件について
告知は一切ありませんでした。
お伺いさせていただきます。
現在、購入時の建物の骨組みはそのままで、リフォームして住んでおります。
この場合、不動産屋および売主に対して何かしらのペナルティ（損害賠償請求など）を課すことはできるのでしょうか？
損害賠償できる場合、その価格はどれぐらいが妥当なのでしょうか？
例）購入価格の何割など
いわゆる心理的瑕疵にあたるもので、価値下落分の損害賠償請求が可能です。
瑕疵がどれくらい重大かは、死因や時間の経過、周知の程度などにより総合的に判断されます。
ご質問の内容だと、死因は自殺や殺人などに比較すると心理的嫌悪の軽いものですが、直近だと3年前で比較的最近なことや、自殺として噂されていることからすると、多めに見積もって購入価格の２〜3割を請求するのが妥当かと考えます。
請求の相手方は、売主と仲介業者双方になろうかと思われます。
ただし、仲介業者は、こういった心理的瑕疵について積極的な調査義務まで負うものではないとされているので、近隣に住んでいた売主と比べると、責任追及が難しい可能性があります。
また、不法行為責任は、損害及び加害者を知ってから３年で消滅時効にかかるので、その点留意が必要です。
ご参考になれば幸いです。 -
親の実家を兄弟と相続しております。
親の死後は、しばらく一人で住んでいましたが、そこに兄弟家族が引っ越してきました。
その家族は成人した子供もおります。
数年後一緒に住むことは難しいと考え、耐えられなくなって私は近所の賃貸物件を契約して実家をでました。
実家の固定資産税は相続した兄弟と折半で払ってきました。
住民票も実家のままです。
実家には私の持ち物もそのままありますし、親の仏壇もありますが、この家族に来るなと言われ全く帰れません。
この家族が私にそのようなことをいうことは法律上どうなのでしょうか。
完全に実家を乗っ取られた状態で困っております。
また、相続した兄弟の配偶者、子供が、私の許可なく実家のものを捨てたり、門扉を変えたり、庭の木を切ったり、抜いたりしています。
私も所有している土地や家のハード部分を変更廃棄することは法律上どうなのでしょうか。
今後私はこの家に戻りたいと考えています。
私が何か主張できることがあればアドバイスをお願い致します。
宜しくお願い申し上げます。
共有者は、他の共有者に対しては明け渡しを請求できません（持分割合に応じた、賃料相当額を請求することは可能です）。
ですので、乗っ取られた状態を排除するには、親の相続に際して遺産分割協議が未了ということであれば、まずは協議を申し入れて遺産不動産を自分が取得すべき旨を主張する必要があります。不動産全部を取得すれば、当然、相手に対して明け渡しを求めることが可能だからです。
状況をお聞きするに、相手方も遺産不動産の取得を主張してくる可能性が高いですが、その場合には、遺産不動産の買取価格を双方が提示して、より高額を提示した方が、持分割合に応じた代償金を相手に支払って不動産全部を取得するといった解決方法が取られることになるかと思われます。
また、協議がまとまらず調停にまで及んだ場合、自分が取得すべき理由（初めに自分が住んでいたこと等）の説明も求められるかと思われます。
また、
＞相続した兄弟の配偶者、子供が、私の許可なく実家のものを捨てたり、門扉を変えたり、庭の木を切ったり、抜いたりしています。
の部分については、共有者の同意なく管理・変更（民法251条、252条）を行ったとして、損害賠償請求を行うことが考えられますが、具体的に何を「損害」とするかについては、慎重な検討を要するように思います。
ご参考になれば幸いです。
依頼者からの感謝の声
所属事務所情報
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